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　交樓往往是整個房屋交易的最后一個法律環節，也是從房屋交易法律關系轉入物業服務法律關系的過渡環節，做好交樓工作既可以避免上一個法律關系的法律風險，又可以讓物業服務法律關系順利開展。本文按照交樓工作的順序講解交樓工作中的法律問題。

　　一、發收樓通知書

　　根據開發商與業主之間的房屋買賣合同約定，交樓責任一般是在開發商身上的，由開發商向業主發出收樓通知書通知業主收樓的。

　　開發商一般應當在合同約定的交樓時間前向業主發出收樓通知書，逾期交樓的，開發商將按合同約定承擔違約責任。

　　注意：收樓通知書必須由開發商簽署并且寄送，物業公司不能代辦。

　　在開發商交樓后，按照合同約定的期限內為業主辦出房屋產權證，逾期辦證的，開發商將按合同約定承擔違約責任。

　　發送方式：

　　1、按照合同約定的方式、地址、收件人發送；

　　2、以特快專遞發送的，在寄件回執上要寫明《收樓通知書》；

　　3、保留寄件回執和掛號信回執，復印《收樓通知書》存檔。

　　二、業主收樓的條件

　　1、核對收樓人的身份，即是否業主本人（房屋買賣合同記載的買方）或者經公證處公證的委托代理人；

　　2、業主本人必須提交身份證原件和復印件核對，復印件存檔；代理人必須憑委托書收樓，委托書必須經公證機關公證（一般的手寫委托書，或者沒有公證處印戳的委托書無效），且代理人必須持有身份證原件，收樓時提交委托書原件存檔；

　　3、開發商委托物業公司交樓的，物業公司以委托事項為準（一般應當書面載明委托事項），一般來說業主支付房款等履行合同的情況不在物業公司審查范圍之內，物業公司也無權審查。

　　三、交樓條件

　　1、按照合同約定的條件為準；

　　2、當地政府發布的法規有強制性規定的，按照其強制性規定的條件交樓；

　　3、合同約定與當地強制性法律法規規定不符的，一般以法律法規為準；

　　4、業主認為房屋不符合交樓條件的，應當向開發商主張權利。

　　四、驗樓、收樓確認書

　　1、注意書面形式記錄的房屋質量問題，記錄不能交給業主或者復印給業主，以免業主作為證據起訴發展商；

　　2、注意抄錄水電煤氣表讀數，并要求業主簽名確認。

　　收樓確認書：收樓確認書是證明開發商已經完成交樓義務，以及物業公司可以開始向業主收取物業服務費的依據，因此必須由業主本人簽名（如果業主為兩個以上的人，則其中一個業主簽名都對其他業主發生法律效力，其余業主不能以沒有委托、不知情等理由否定交樓事實），并且一定要簽署日期。

　收樓確認書原件一般至少一式兩份，由物業公司以及開發商收執存檔；業主則可以給復印件。

　　五、簽訂物業合同、業主公約

　　1、物業服務合同是反映業主與物業公司之間的物業服務關系，是物業公司向業主收取相關費用的依據，因此，在業主收樓的同時必須同時簽署。

　　關于物業服務費問題，物業服務合同應當至少包含以下的內容：收費標準，繳費時限（例如在XX日以前繳納本月或者上月的物業管理費），逾期繳費的滯納金計算方式，物業服務費涵括的服務費用（例如是否包含公共部分的水電公攤）。

　　2、業主公約主要是約定業主在使用物業過程中應該遵守的義務以及注意事項（例如裝修過程中應當辦理的手續以及注意事項），主要是作為日后物業管理過程中敦促業主遵守小區管理的規定，也是作為業主侵害物業公司管理權益時，物業公司采取措施的依據，因此，在業主收樓的同時也必須簽署。

　　3、以上兩份文件都應當一式兩份，一份交業主，一份給物業公司存檔（必須是原件）。

　　六、新交樓注意事項

　　1、一般物業管理費的追訴時效為從欠費之日起兩年，兩年內物業公司沒有起訴或者業主沒有交過費的，就必須追討，如果追討不成的，必須立即采取訴訟措施。如果超過兩年，則超過兩年的部分將永遠無法追回。

　　2、業主裝修存在違規操作的，必須立即發出《整改通知書》，張貼在違規單元門上，照相存檔（至少兩張，遠照整個大門連門牌一張，近照整改通知書內容一張），并且要業主或者裝修管理協議中的裝修隊負責人簽收，同時可以采取其他適當的措施（例如斷電、阻止人員出入等，其中斷電措施不應向業主承認是物業公司主動所為），制止違規裝修。

　　發出《整改通知書》以后仍然繼續違規裝修的，物業公司還應當立即向有關主管部門上報，要求有關部門采取措施制止。

　　作為物業公司是沒有行政處罰權以及強制執行權力，但若物業公司沒有證據證明物業公司履行了管理義務，則一旦由裝修違規引發的侵害其他業主權益甚至房屋安全事故的，物業公司是需要負法律責任的。