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遇到物業公司服務不到位甚至是物業公司單方面提高收費標準時該怎么辦？有些市民往往選擇拒繳物業管理 費。然而數據顯示，近三年惠州市業主拖欠物業管理費案件勝訴率僅5%，法律人士呼吁，業主維權應秉承“繳納費用是原則，改善服務是目的”，切勿拖欠物業管 理費，否則得不償失。

  業主不滿物業服務拒繳費被起訴追討

  案件

  案例一：鐘先生家住 某花園小區，2007年3月，他與小區物業公司簽訂《物業管理服務協議書》。由于拖欠物業相關費用，鐘先生被物業公司告上法庭。鐘先生辯稱，自己知道拖欠 費用的行為有違物業服務相關條例，但一切源于物業公司無視業主利益，長期不履行管理職責的行為，譬如未經業主同意私自拆除樓層大堂原配的手動照明開關和燈 具，私自移走小區觀景帶樹木，私自改變原規劃三層商場，加建成四層等等。

  惠州市中級人民法院認為，根據《物業管理條例》第四十二條 的規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。本案中，鐘先生及物業公司簽訂《物業管理服務協議書》，系具有完全民事行為能力的雙方當事人真 實意思表示，且合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，該合同合法有效，應受法律保護，雙方當事人及相關業主均應嚴格按照合同約定全面履行各自義務。 據此，判決鐘先生支付拖欠物業公司的管理費、水電分攤費等共計五千多元及滯納金。

  案例二：楊先生家住美麗嘉園，2011年9月，他與物業公司簽訂《物業管理協議》并繳納相關費用。然而，自2012年2月起，楊先生以物業公司未保障消防用水及消防監控設備處于完好及正常運轉狀態為由，拒絕支付物業管理費，最終被物業公司訴至法院。

  惠州市中級人民法院認為，雙方簽訂的《物業管理協議》明確約定物業公司按《物業公司接手“美麗嘉園”小區管理完善安保設施、基本水電設施及小區環境等建設的 協議》為楊先生提供物業管理服務，楊先生則應當依約支付相應物業管理服務費用。對于楊先生辯稱物業公司未將消防監控設施投入使用，《物業公司接手“美麗嘉 園”小區管理完善安保設施、基本水電設施及小區環境等建設的協議》第二條“物業需做到的具體項目”中并未包括消防監控設施項目，因此楊先生的說法無事實和 法律依據。據此，判決楊先生向物業公司支付拖欠的物業管理費9萬多元。

  近三年業主拖欠物管費案件勝訴率僅5%

  數據

  數據顯示，近年來，惠州市法院受理物業服務合同糾紛案件明顯增多。2011年至2014年上半年，全市法院逐年受理一審物業合同糾紛案件分別為44件、 110件、211件和156件，年均增幅高達120.91%。在三年多來受理的521件案件中，物業公司起訴業主追繳拖欠物業費案件高達472件，占總數 的90.6%。

  從審理的案件情況看，因對物業公司服務不滿意或提價不規范并以拒交物業費的維權方式引發糾紛的案件占業主拖欠物業費 案件比例達七成，大多數業主認為物業公司履行管理義務不到位、服務未達要求、提價未征求業主同意、提價行為不規范等而拒交物業費。同時，物業服務合同糾紛 系列案多，達141件，都是物業公司一并起訴多個業主追繳拖欠物業費的案件。

  在審結的物業服務合同糾紛案件456件中，375件以 調解撤訴方式結案，占審結案件總數的82.24%。從案件的判決情況看，業主敗訴的比例較高，最終不僅要交付欠費，還要償付相應的滯納金。特別是物業公司 服務不到位，業主以不交物業費進行對抗的案件中，業主大多舉證不足，無法對抗物業公司。數據顯示，在近三年判決的業主拖欠物業管理費案件中，業主勝訴率僅5%。

  值得注意的是，近年來因景區、海濱度假等特色帶動投資購房熱，但因投資業主長期不在本地或未實際入住房屋，物業費漏交、不交 現象引發的糾紛案件大幅攀升。今年上半年，大亞灣、惠東兩地法院受理該類案件共52件，比2013年全年增加37件，增幅達247%。此外，影響案件攀升 的原因還包括景區、海濱投資性物業的管理費畸高，與物業管理服務水平不相符。

  繳納費用是原則 改善服務是目的

  法官

  綜觀物業糾紛高發的原因，一方面是開發商遺留的房產遲延交付、房產證拖延辦證等問題，業主入住后，在與開發商協商不成后便將矛頭轉向物業公司，以拖欠物業費的方式相對抗；另一方面是法律監督體系尚未完善，現行的有關物業管理方面的法律規范，主要是國務院制定的《物業管理條例》、建設部的規章以及地方性法規、 規章，規定較為籠統，多數缺乏操作性，對物業管理企業規范服務行為的規定欠缺，導致服務水平參差不齊，物管與業主之間的矛盾難以調和。

  此外，惠州眾多小區未成立業主委員會，或已成立的業主委員會不規范或者維權不力更是一大主因。審判中發現，很多小區都未成立業主委員會，眾多高檔小區也不例外，以橋西街道為例，轄區內擁有160個物業小區，但僅有22個小區成立了業主委員會，比例僅為14%，很多業主對業主委員會的監督職能知之甚少。同時， 惠州市樓盤大多數物業管理企業或從屬于開發商，或是由開發商指定，業主缺乏對物業服務合同內容的了解和協商，對物業公司更是無法進行選擇和更換，極易引發 服務不到位、收支不透明、收費過高等問題，從而引發業主拖欠物業費糾紛大量產生。據此，上述案例主審法官認為，業主在維護自己合法權益時，應秉承“繳納費 用是原則，改善服務是目的”的宗旨，因為物業費是物業公司的絕大部分收入來源，沒有物業費穩定的收入肯定會影響物業服務質量，從而影響全體業主的利益。遇 到物業糾紛，切勿以拖欠物業管理費的方式維權。

  具體來說，當業主的合法權益受到侵害時，維權之路可以分三步走：首先是求助于惠州市 房產管理局下設的惠州市物業管理協會進行調解；調解無效的話，針對業主個體利益的問題可以直接訴至法院，針對業主群體利益的問題，可以通過業主委員會或一 定比例的業主進行訴訟；最后，業主也可以通過集體表決等途徑重新聘用其他物業公司。