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2004年竣工交付的某小區，一直維護不錯，但2012年開始，整個小區開始走下坡路。

　　業主們發現，小區樓道保潔從過去的1天2次，變成1天1次;保安從身強力壯的小伙子，變成50多歲的“小老頭”;業主家中出現漏水，物業一周后才上門查看;小區內機動車隨意停放，業主車輛經常被擦碰……

　　今年，小區業委會決定，終止與這家物業公司的合作，重新選聘一家新公司。那么，當業主們認為物業服務、運營不給力，還能通過什么方式，督促其提升服務質量?

　　“《武漢市物業管理條例》規定，業主有權按照物業服務合同約定，接受物業服務企業提供的服務，同時監督物業服務企業履行物業服務合同。”湖北維力律師事務所羅榮華律師表示。

　　業主大會委托業主委員會，和物業公司簽訂的物業服務合同，會對服務、收費標準等詳細約定，如物業公司未履行合同中規定的責任，業主方有權要求物業公司盡職履約。

　　同時，業主方還可向街道、房管部門反映，要求其配合調解物業投訴。如果依然無法解決問題，業主方還可向法院、仲裁機構申請，甚至召開業主大會，解除與物業公司的合同，重新選擇更合適的物業公司。在羅榮華律師看來，若物業公司確實履職未達合同約定，業主方有諸多正規渠道反映，并監督物業公司。

　　但以上述小區為例，從2004年至2010年，小區一直維護得都不錯。同一個物業公司，為何2010年后，服務質量就出現下滑?

　　從2004年開始，物業費一直按1元/平方米/月標準收取。但根據前期物業合同，物業費應為1.2元，只是開發商為促銷賣房，才向業主“承諾”為1元。

　　但近幾年，因人工、運營費用大幅上揚，這一收費標準，已很難維持物業正常運作。比如聘請一位保安的工資成本，就從800元提高到2000多元/月。物業公司提出“恢復”到1.2元收費，但被業委會拒絕。長期虧損，導致物業聘請的保潔、保安人員減少，物業公司為彌補虧空，開始打停車費、小區戶外廣告的主意，不僅導致服務下降，更侵害了業主利益。

　　“質價相符，是物業服務重要的原則。”羅榮華律師認為，業主首先應對小區服務質量，設定預期目標。再結合市場平均價格，測算要實現這個目標的小區管理成本，再考慮物業服務企業的運營成本及利潤，得出最合理的物業費收取標準，并簽訂合同。

　　在羅榮華律師看來，業主方和物業公司，在小區管理賬本透明、公開的基礎上，應建立互相信任的關系。隨著物價上漲，只有業主方和物業，形成良好的物業費動態調整機制，才能確保小區服務質量穩步提高。